Hypotekárny slovník

• Byt
• Hodnota nehnuteľnosti
• Hypotekárny úver
• Kataster nehnuteľností
• List vlastníctva
• Nehnuteľnosť
• Objekt hypotekárneho úveru
• Plomba o zmene práva k nehnuteľnosti
• Predmet zabezpečenia hypotekárneho úveru
• Rodinný dom
• Rozostavaná stavba
• Rozostavaný byt
• Úver
• Vklad do katastra
• Zabezpečenie úveru
• Záložné právo
• Znalecký posudok

Byt

Byt je obytná miestnosť alebo súbor obytných miestností s príslušenstvom usporiadaný do funkčného celku s vlastným uzavretím, určený na trvalé bývanie. Byt je v katastri nehnuteľností zapísaný v rozsahu údajov najmä súpisné číslo stavby, adresu, číslo vchodu a bytu, poschodia, podielu na spoločných častiach a spoločných zariadeniach bytu a v prípade spoluvlastníctva k pozemku aj spoluvlastníckeho podielu k pozemku. Spoluvlastnícke podiely sa vyjadrujú iba zlomkom.

Hodnota nehnuteľnosti

V súlade s § 73 zákona č.483/2001 Z.z. o bankách hodnotu nehnuteľností pre potreby poskytnutia hypotekárneho úveru určuje banka na základe celkového posúdenia nehnuteľnosti. Nehnuteľnosť sa musí nachádzať na území Slovenskej republiky, nesmie byť zaťažená záložným právom (okrem zákonom o bankách akceptovaných tiarch).
Ak účelom úveru je výstavba alebo rekonštrukcia nehnuteľnosti určuje sa tzv. budúca hodnota nehnuteľnosti, t.j. hodnota, ktorú bude mať stavba po jej dokončení. Od hodnoty nehnuteľnosti sa určuje výška hypotekárneho úveru.

Hypotekárny úver

Špecifický druh úveru, poskytnutý účelovo – na investície do nehnuteľnosti a zabezpečený nehnuteľnosťou.

Kataster nehnuteľností

Kataster nehnuteľnosti obsahuje súpis a popis nehnuteľností na území SR , vrátane práv k nehnuteľnostiam. Kataster vždy obsahuje údaje:

• geometrické a polohové určenie nehnuteľnosti a katastrálne územie,
• parcelné číslo, druh a výmeru pozemkov, súpisné čísla stavieb, príslušnosť pozemkov k zastavanému územiu obce,
• údaje o právach k nehnuteľnostiam, o vlastníkoch a iných oprávnených z práv k nehnuteľnostiam (ak ide o FO meno , priezvisko, rodné priezvisko, dát. narodenia, r .č. a miesto trvalého pobytu, u PO názov, sídlo IČO a tiež údaje o skutočnostiach súvisiacimi s týmito právami.

Kataster nehnuteľností je verejnosti prístupný na jednotlivých Správach katastra (katastrálny úrad), ktoré sa nachádzajú spravidla v príslušných okresných mestách. Každý má právo za poplatok získať z neho informácie v rozsahu povolenom katastrálnym zákonom (napr. výpis z listu vlastníctva).

List vlastníctva

List vlastníctva obsahuje vybrané údaje o nehnuteľnostiach, vlastníkoch, právach a o iných vzťahoch k nehnuteľnostiam. Pozostáva z troch častí: 

• v časti „A- majetková podstata“, ktorá obsahuje všetky nehnuteľnosti a údaje o nich (druh stavieb, pozemkov, ich   výmery a pod.),
• v časti „B - vlastníci“ – obsahuje identifikačné údaje o vlastníkoch, spoluvlastnícke podiely a titul nadobudnutia,
• v časti „C - ťarchy“ – záložné práva, vecné bremená, predkupné práva, a iné práva ak boli dohodnuté ako vecné práva.

Nehnuteľnosť

Pozemky a stavby, spojené so zemou pevným základom. Pozemky majú vždy charakter nehnuteľnosti, bez ohľadu na ich výmeru a určenie. Stavba nie je súčasťou pozemku, preto sa aj v katastri nehnuteľnosti eviduje osobitne.

Objekt hypotekárneho úveru

Nehnuteľnosť, ktorá je financovaná z prostriedkov hypotekárneho úveru (najčastejšie rodinný dom, rozostavaná stavba rodinného domu, byt v osobnom vlastníctve, rozostavaný byt ). Objektom hypotekárneho úveru podľa zákona o bankách môže byť iba nehnuteľnosť nachádzajúca sa na území Slovenskej republiky (nie v zahraničí).

Plomba o zmene práva k nehnuteľnosti

Správa katastra najneskôr nasledujúci deň po prijatí návrhu na vklad vyznačí plombu o zmene práva k nehnuteľnosti, alebo o začatí katastrálneho konania . Súčasne vyznačí na list vlastníctva plombu o zmene práva k nehnuteľnosti. Podľa §69 ods.2 katastrálneho zákona výpis alebo kópiu z listu s vyznačenou plombou o zmene práva k nehnuteľnosti správa katastra vydá výhradne vlastníkovi nehnuteľnosti (záložcovi) alebo inej oprávnenej osobe. Znamená to, že kataster nemôže vlastníkovi nehnuteľnosti odmietnuť vydanie takéhoto listu vlastníctva. Zápis plomby môže byť uskutočnený aj tzv. ručným spôsobom zo strany správy katastra, pričom v takom prípade je táto poznámka o plombe doložená pečiatkou katastra a šifrou príslušného zamestnanca katastra.

Predmet zabezpečenia hypotekárneho úveru

Nehnuteľnosť, ktorou bude úver zabezpečený.
Predmetom zabezpečenia môže byť: rodinný dom, rozostavaná stavba rodinného domu, byt v osobnom vlastníctve, rozostavaný byt, rekreačná chata.

Rodinný dom

Rodinný dom je budova určená predovšetkým na rodinné bývanie so samostatným vstupom z verejnej komunikácie, a má najviac tri byty, dve nadzemné podlažia a podkrovie. Dom, ktorý obsahuje viac ako tri byty je bytový dom.

Rozostavaná stavba

Rozostavaná stavba (napr. rozostavaný rodinný dom) je stavba, na ktorú nebolo vydané kolaudačné rozhodnutie a pridelené súpisné číslo a je aspoň v takom stupni rozostavanosti, že už z predloženého znaleckého posudku je zrejmé stavebnotechnické a funkčné usporiadanie jej prvého nadzemného podlažia. Pre účely zápisu rozostavanej stavby sa predkladá právoplatné stavebné povolenie, geometrický plán a znalecký posudok o cene rozostavanej stavby.

Rozostavaný byt

Rozostavaný byt podľa katastrálneho zákona je miestnosť alebo súbor miestností určených v súlade so stavebným povolením na bývanie, ak sa nachádza v dome, ktorý je aspoň v takom stupni rozostavanosti, že navonok je uzavretý obvodovými stenami a strešnou konštrukciou. Pri zápise rozostavaného bytu do katastra nehnuteľností sa predkladá zmluva o výstavbe domu spolu s geometrickým plánom, zmluva o vstavbe alebo nadstavbe domu (napr. ak sa v dome zabezpečuje výstavba ďalších bytov) a znalecký posudok o stupni ich rozostavanosti.

Úver

Poskytnutie peňazí klientovi na vopred dohodnutý účel alebo bezúčelovo, za podmienky že ich klient v dohodnutom termíne spolu s úrokmi splatí. 

Vklad do katastra

Vkladom do katastra je napr. zápis záložného práva alebo zápis vlastníckeho práva. Právne účinky vkladu vznikajú na základe právoplatného rozhodnutia Správy katastra o jeho povolení.
Konanie o povolení vkladu sa začína na návrh účastníka konania. Návrh na vklad sa podáva vždy písomne.
Ak sú podmienky na vklad splnené, Správa katastra vklad povolí. Rozhodnutie o povolení vkladu nadobúda právoplatnosť dňom jeho vyznačenia.
Lehoty na rozhodnutie o návrhu:

- do 30 dní odo dňa doručenia návrhu na vklad (správny poplatok 2 000,- Sk)
- do 15 dní na základe žiadosti o urýchlené konanie o návrhu na vklad (správny poplatok 6000,- Sk)

Po vykonaní vkladu katastrálny úrad doručí zmluvu a aktuálny list vlastníctva s vyznačením rozhodnutia o povolení vkladu všetkým účastníkom konania.

Zabezpečenie úveru

Banka sa potrebuje zabezpečiť pre prípad, že by poberateľ úveru prestal z rôznych dôvodov úver splácať, a tým by mohla byť ohrozená schopnosť banky plniť svoje záväzky voči tým klientom, ktorí si v banke uložili svoje peniaze.
Jednou z foriem zabezpečenia je zabezpečenie založením nehnuteľnosti. Toto umožňuje banke, aby v prípade ak poberateľ úveru v stanovenej lehote úver nesplatí, vyrovnala úver z výnosu predaja nehnuteľnosti.

Záložné právo

Na predmet zabezpečenia banka zriaďuje záložné právo (ťarchu). Záložné právo sa zriaďuje na základe záložnej zmluvy, uzatvorenej v zmysle Občianskeho zákonníka. Záložnú zmluvu s bankou uzatvára vlastník nehnuteľnosti. Záložné právo sa zapisuje do listu vlastníctva na základe Návrhu na vklad záložného práva, ktorý na kataster podáva vlastník nehnuteľnosti. Spolu s Návrhom predloží na kataster záložné zmluvy v dostatočnom počte, úverovú zmluvu, resp. iné požadované dokumenty.

Znalecký posudok

Podkladom pre určenie hodnoty nehnuteľnosti bankou je znalecký posudok, ktorý vypracuje ktorýkoľvek súdny znalec z príslušného odboru. Objednávku na vypracovanie posudku zadáva klient znalcovi.
Znalecký posudok musí byť vypracovaný v zmysle Vyhlášky č.492/2004 Z.z. o stanovení všeobecnej hodnoty majetku v programe Hypo (spolu s disketou na ktorej je nahratý predmetný znalecký posudok).
Znalecký posudok je v banke podrobený kontrole (supervízii) dodržiavania metodického postupu výpočtu všeobecnej hodnoty nehnuteľností. V súlade s § 73 zákona o bankách hodnotu nehnuteľnosti v konečnom dôsledku určuje banka na základe celkového posúdenia nehnuteľnosti a je viazaná vlastným ohodnotením. V rámci supervízie hodnoty nehnuteľnosti banka teda môže zmeniť jej hodnotu stanovenú súdnym znalcom.